We wspólnotach mieszkaniowych żyje wiele milionów Polaków, najwięcej w tzw. dużych, czyli liczących powyżej siedmiu lokali. Funkcjonują one na podstawie przepisów ustawy o własności lokali (dalej jako: uwl). Przewiduje ona, że w pierwszym kwartale każdego roku właściciele mieszkający w danej wspólnocie powinni się spotkać na rocznym zebraniu (art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl). Takie zebranie to nie tylko świetna okazja, by spotkać swoich sąsiadów. W ich trakcie zapadają najważniejsze decyzje dotyczące wspólnoty w danym roku. Warto jednak wiedzieć, że z rocznych zebrań zwolnione są małe wspólnoty (do siedmiu lokalu). W ich wypadku odpowiednio stosuje się przepisy o współwłasności kodeksu cywilnego, a te nie przewidują tego typu zebrań. Jak zwołuje się zebranie Organizacją rocznych zebrań zajmuje się zarząd. Bywa jednak, że właściciele są w konflikcie zarządem i ten nie chce go zwołać z różnych powodów, wtedy może się zająć tym każdy właściciel, wszyscy lub kilku z nich (art. 30 ust. 1b uwl). Jednocześnie przepisy zawierają wykaz spraw, które obowiązkowo powinien znaleźć się w porządku obrad zebrania (art. 30 ust. 2 uwl). Należy do nich: - uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, - ocena pracy zarządu, jego sprawozdanie i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium. Warto pamiętać, że udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem do dalszego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast nie udzielenie absolutorium nie jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. W tym celu właściciele lokali muszą podjąć inną uchwałę. Wykaz spraw, którymi zajmują się właściciele w trakcie rocznego zebrania, nie jest zamknięta. Oznacza to, że jeżeli taka jest ich wola w porządku mogą znaleźć się inne punkty, które są dla nich istotne. Podejmowanie uchwał Decyzje we wspólnocie podejmuje się w formie uchwał. Na rocznym zebraniu nie ma znaczenia ilość obecnych. Gdy przyjdzie na nie garstka właścicieli nie oznacza jeszcze, że jest ono kompletną klapą i żadnej uchwały nie uda się podjąć. Uchwały podejmuje się na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Dopuszczalny jest też system mieszany, czyli właściciele podejmą uchwałę, oddając głosy częściowo w jeden i częściowo drugi sposób. W dużej wspólnocie decyduje większość głosów (musi ich być ponad 50 proc. udziałów). Nie ma jednak tak, że każdej osobie przypada jeden głos. Głosuje się bowiem udziałami w nieruchomości wspólnej. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości swojego udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej sprzedaży lokalu oraz z księgi wieczystej. Uwaga! We wspólnocie, która mieści się w budynku z podziemnym garażem podczas głosowania nad uchwałami bierze się pod uwagę także ułamek udziału właściciela lokalu we współwłasności garażu podziemnego. W trakcie głosowania nad uchwałami sumuje się udział właściciela w nieruchomości wspólnej przypisany do lokalu z udziałem przyporządkowanym do współwłasności garażem. Dzięki temu głos poszczególnych właścicieli jest silniejszy. Zarząd nieruchomości, gdy wszyscy właściciele nie stawili się na zebraniu, może brakujące głosy uzyskać w trybie ich indywidualnego zbierania. Chodzi się wtedy od lokalu do lokalu i zbiera podpisy od właścicieli lub dostarcza im się projekt uchwały z prośbą o zwrot z oddanym głosem za lub przeciw. Oczywiście powstaje pytanie, czy w dobie Internetu właściciele mogą również głosować e-mailowo? Zdaniem Grzegorza Abramka, radcy prawnego, obecnie jest to już możliwe. Zawdzięczamy to zmianie kodeksu cywilnego, która wprowadziła tzw. formę dokumentową. Ale nie w każdym wypadku można skorzystać z poczty elektronicznej. Nie jest to możliwe w wypadku uchwał wymagających protokołu notarialnego. Bywa i tak, że jak właściciele są skonfliktowani z zarządem i ten nie chce zbierać podpisów, np. pod uchwałą w sprawie swojego odwołania. Wtedy mogą to robić sami właściciele. Przepisy tego wprawdzie nie regulują, ale jest na ten temat bogate orzecznictwo sądowe, które na to pozwala. Uwaga! Zarząd ma obowiązek ponadto powiadomić wszystkich właścicieli o uchwałach z udziałem indywidualnie oddanych głosów. Jest to niezwykle ważne, ponieważ od chwili uzyskania tej informacji każdy właściciel ma sześć tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały do sądu. Jeżeli została podjęta na zebraniu, a prawidłowo powiadomiony właściciel nie był na nim obecny, termin na zaskarżenie uchwały biegnie od daty zebrania. Od zasady, że głosuje się udziałami, są wyjątki. W wielu wspólnotach mieszkaniowych dominuje jeden właściciel, głównie w tych‚ które powstały w dawnych budynkach komunalnych, skarbu państwa oraz wybudowanych przez dewelopera. Właściciel, który ma przewagę, potrafi narzucać swoją wolę innym. Ma bowiem większość udziałów w nieruchomości wspólnej, a to oznacza‚ że może przegłosować każdą uchwałę. W takim wypadku przepis przewiduje, że właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z właścicieli przysługuje tylko jeden głos. Przebieg zebrania Przepisy nic nie mówią, jak ma wyglądać porządek obrad na rocznym zebraniu, kto je prowadzi, protokołuje, jak ma wyglądać protokół oraz jak przechowywać dokumentację. Ale są od lat stosowane zwyczaje, po które sięgają z reguły wszystkie wspólnoty. Zebranie powinno więc mieć swojego przewodniczącego i protokolanta. Może też mieć komisję skrutacyjną. Nie oznacza to jednak, że jeżeli wspólnota postępuje inaczej, to działa nie prawidłowo. W jednej więc wspólnocie głosowanie może odbywać się poprzez podniesienie ręki przez właścicieli obecnych na sali, po czym w protokole umieszcza się notatkę z wyników głosowania. W innej z kolei składa się podpisy pod projektem uchwały. W trakcie zebrania członkowie zarządu informują o swojej działalności w roku ubiegłym i składają sprawozdanie finansowe oraz odpowiadają na pytania właścicieli dotyczące projektów uchwał. Następnie właściciele głosują, w tym nad udzieleniem absolutorium zarządowi, a także sprawozdaniem finansowym za poprzedni rok oraz planem gospodarczym na rok bieżący i wysokością opłat na pokrycie kosztów zarządu, a także innymi projektami uchwał dołączonymi do porządku obrad. Uwaga! Nie wszystko udaje się przewidzieć. W trakcie dyskusji mogą pojawić się nowe istotne dla wspólnoty problemy i właściciele mogą dojść do wniosku, że chcą podjąć uchwałę. Co wówczas zrobić? Projekt takiej uchwały nie był przecież zgłoszony razem z porządkiem obrad. Sądy konsekwentnie już uznają, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd. Decydujące znaczenie ma wola wyrażona przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Informacje w pigułce. Zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd występuje również w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd może podejmować samodzielnie wszelkie czynności w ramach tzw. czynności „zwykłego zarządu”.

We wspólnotach mieszkaniowych rozpoczną się niebawem roczne zebrania. W ich trakcie zapadają najważniejsze decyzje – o wysokości zaliczek, absolutorium dla zarządu, czy też remontach. Kto o tym decyduje i na jakich zasadach? Kto i kiedy zwołuje zebranie? Zebranie roczne zwołuje zarząd wspólnoty, najczęściej za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Zebranie roczne jest obowiązkowe i powinno odbyć się raz na rok – w terminie do końca obowiązkiem spoczywającym na zarządzie wspólnoty lub zarządcy danej nieruchomości jest zwołanie rocznego zebrania członków wspólnoty. Zanim to jednak nastąpi każdy członek wspólnoty musi otrzymać:pisemne zawiadomienie z określeniem daty, godziny i miejsca zebraniaprojekty dokumentów, które zostaną na zebraniu przedłożone, w tym:– sprawozdanie zarządu wspólnoty z prac za poprzedzający rok kalendarzowy (ze sprawozdaniem finansowym)– uchwała udzielająca absolutorium zarządowi za działania w roku poprzedzającym– roczny plan zarządzania nieruchomością w częściach wspólnych na rok bieżący (z określeniem planowanych kosztów zarządu)– inne projekty uchwał (np. zgłoszone przez członków wspólnoty). Tematy obowiązkowe na zebraniu Wspomniana wcześniej ustawa o własności lokali zawiera wykaz spraw, które obowiązkowo powinny znaleźć się w porządku obrad zebrania (art. 30 ust. 2). Należy do nich:uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,ocena pracy zarządu, jego sprawozdanie i podjęcie uchwały o udzieleniu mu spraw, którymi zajmują się właściciele w trakcie rocznego zebrania, nie jest zamknięty i określony przepisami. W porządku obrad mogą znaleźć się więc inne punkty, które są istotne dla członków wspólnoty mieszkaniowej. Najczęściej w trakcie zebrań rocznych podejmowane są więc kwestie dotyczące remontów i inwestycji. Zasady podejmowania uchwał Decyzje we wspólnocie podejmowane są w formie uchwał. Liczba członków wspólnoty mieszkaniowej na rocznym zebraniu nie ma znaczenia. W przypadku, gdy na zebranie przyjdzie garstka właścicieli nie oznacza to, że nie uda się podjąć żadnej uchwały. Uchwały podejmuje się bowiem na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania od drogi podejmowania uchwał decyduje większość głosów – musi ich być ponad 50 proc. udziałów. Nie ma jednak tak, że każdej osobie przypada jeden głos. Głosuje się bowiem udziałami w nieruchomości wspólnej. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości swojego udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej sprzedaży lokalu oraz z księgi wspólnoty, gdy wszyscy właściciele nie stawili się na zebraniu, może brakujące głosy uzyskać w trybie ich indywidualnego zbierania. Chodząc od mieszkania do mieszkania zarząd zbiera podpisy od właścicieli lub dostarcza im się projekt uchwały z prośbą o zwrot z oddanym głosem za lub jest jednak nie tylko głosowanie udziałami. Przepisy przewidują, że właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z właścicieli przysługuje tylko jeden głos. Przebieg zebrania wspólnoty mieszkaniowej Przepisy nic określają porządku obrad na zebraniu rocznym. Nie narzucają także tego kto je prowadzi, protokołuje, a także jak ma wyglądać protokół i jak przechowywać sporządzoną na zebraniu dokumentację. Ze względów organizacyjnych i formalnych wskazane jest jednak, aby zebranie miało przewodniczącego i może natomiast odbywać się poprzez podniesienie ręki przez właścicieli obecnych na sali, po czym w protokole umieszcza się notatkę z wyników głosowania. Można również składać podpisy pod projektem uchwały i w ten sposób oddawać zanim jeszcze podejmowane są uchwały, na początku zebrania członkowie zarządu informują o swojej działalności w roku ubiegłym, składają sprawozdanie finansowe oraz odpowiadają na pytania właścicieli dotyczące projektów uchwał. Następnie właściciele głosują nad udzieleniem absolutorium zarządowi, a także sprawozdaniem finansowym za poprzedni rok oraz planem gospodarczym na rok bieżący i wysokością opłat na pokrycie kosztów zarządu i zaliczek. Dopiero później podejmowane są decyzje w sprawie pozostałych projektów uchwał dołączonych do porządku pamiętać, że udzielenie absolutorium zarządowi jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem do dalszego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast jeśli absolutorium nie zostanie udzielone to nie jest to równoznaczne z odwołaniem zarządu. W tym celu właściciele lokali muszą podjąć przebiegu zebrania wspólnoty mieszkaniowej decydują dobre praktyki zarządów wspólnot oraz licencjonowanych zarządców. Stąd też w praktyce zebranie przebiega najczęściej w następujący sposób:na przewodniczącego zebrania wybiera się przedstawiciela zarządcy nieruchomości lub członka zarządu wspólnotyprezentowany jest porządek zebraniaprzedstawiane jest sprawozdanie zarządu lub zarządcy za poprzedni rokodczytywane są projekty uchwał (w kolejności zgodnej z porządkiem zebrania)wnioskodawcy i członkowie wspólnoty dyskutują na temat projektów uchwałprzeprowadza się głosowanie (zgodnie z określonym sposobem)informuje się o wynikach głosowania w sprawie uchwałzamknięcie zebrania rocznego Zebranie wspólnot mieszkaniowych w czasie epidemii

Przedmiotem corocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych powinno być w szczególności: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu; ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tejże

Sposób odwołania zarządu zależy od sposobu jego powołania. Mówią o tym art. 18 i 20 ustawy o własności lokali (dalej ustawa). Właściciele mogą go zatem: powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (na przykład posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (na przykład deweloperowi, spółdzielni, towarzystwu budownictwa społecznego) lub też wybrać zarząd w zwykłej uchwale spośród osób fizycznych. Do odwołania zarządu (lub niektórych jego członków) potrzebny jest projekt uchwały. Przekazuje się go zarządowi, by dołączył go do zawiadomienia o zebraniu rocznym, które rozsyła właścicielom. Trzeba też pamiętać, że podczas zebrania nie zgłasza się już projektów uchwał. Można wprowadzić tylko zmiany do tych, które zostały zgłoszone wcześniej. Zdarza się, że właściciele są w konflikcie z zarządem i obawiają się, że projekt w sprawie odwołania nie zostanie umieszczony w porządku obrad. Zarząd nie ma prawa tego zrobić. Jeżeli jednak się na to zdecyduje, to właściciele mogą przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów – bez udziału zarządu. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r. Określił, że uchybienia formalne dotyczące trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd, jeśli nie miały wpływu na treść tej uchwały. Członkowie wspólnoty mogą w każdej chwili odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, podejmując stosowną uchwałę. Nie muszą też podawać przyczyn odwołania. Zarząd powierzony można odwołać tylko w akcie notarialnym (art. 18 ustawy). Taką właśnie formę powinna mieć uchwała o odwołaniu. Odwołanie wybranego zarządu nie wymaga natomiast wizyty u notariusza. Wiele wspólnot oprócz wybranego zarządu ma jeszcze firmę zarządzającą. Zatrudnia ją wybrany zarząd na podstawie stosownej umowy. Jeżeli właściciele są niezadowoleni z jej pracy, to swoje zastrzeżenia powinni kierować bezpośrednio do zarządu. Na ich wyraźne polecenie (w formie uchwały) powinien on rozwiązać umowę z nieodpowiednią firmą. W trakcie rocznego zebrania wspólnota ocenia pracę zarządu i udziela absolutorium lub nie. Udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem na dalsze sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Czasami właściciele mylnie uważają, że nieudzielenie absolutorium jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. Tak nie jest. Do tego niezbędna jest odrębna uchwała odwołująca. Wszyscy właściciele uczestniczą w głosowaniu (nawet jeśli nie byli na rocznym zebraniu). Głosują udziałami. Jeżeli na zebraniu nie ma wszystkich, do nieobecnych wysyła się zawiadomienie o kontynuacji głosowania nad projektem uchwały do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wtedy członkowie zarządu zbierają głosy, chodząc od lokalu do lokalu, a następnie sporządzają protokół, który dołącza się do protokołu z rocznego zebrania. Zdarza się, że jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotyczy odwołania zarządu, jego członkowie nie zawsze chcą zbierać pod nią głosy, chodząc od drzwi do drzwi. Właściciele nie mają jednak związanych rąk. Mogą sami to robić. Mówi o tym wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r. Zgodnie z nim jest to dopuszczalne. Trudno jednak, pukając do lokali, zbierać głosy pod uchwałą dotyczącą odwołania powierzonego zarządu. Notariusz nie będzie bowiem chodził po mieszkaniach. Moim zdaniem są wtedy dwa wyjścia. Głosy mogą zbierać sami właściciele albo zarząd. Obecność notariusza nie jest potrzebna. masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: @

. 48 17 355 469 247 351 180 404

protokół z zebrania rocznego wspólnoty mieszkaniowej